W 2018 roku diametralnie zmieniły się w naszej Spółdzielni zasady rozliczania środków finansowych przeznaczonych na remonty budynków. Było to wynikiem dostosowania zasad rozliczania środków funduszu remontowego (FR) do nowelizacji przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wydatki poniesione na remonty budynków rozliczane są już od 2018 roku dla każdego z budynków osobno.
Jak powstały ujemne salda?
Spore kontrowersje wywołuje ustalenie sald początkowych FR przypisanych poszczególnym budynkom, które dokonane zostało w rozliczeniu FR za 2018 rok. Salda ustalone zostały w taki sposób, że większość budynków jest „na minusie”, tzn. posiada zadłużenie FR. Na 99 budynków mieszkalnych w naszej Spółdzielni, aż dla 57 z nich ustalone zostały salda ujemne, podczas gdy dodatnim saldem ucieszyć się mogli mieszkańcy jedynie 42 budynków.
Rekordzistami zadłużenia FR okazały się budynki na Osiedlu nr 2. Saldo FR budynku przy ul. Teligi 4 na dzień 01.01.2019 r. wyniosło – 978 632 zł 44 gr (wartość ujemna), podczas gdy drugim pod względem wielkości zadłużenia FR okazał się stojący tuż obok budynek przy ul. Teligi 2 – saldo w tym przypadku wyniosło – 817 836 zł 20 gr (również wartość ujemna).
Osiedle nr 2, na którym znajdują się budynki z rekordowo ujemnymi saldami FR, jest w szczególnie niekorzystnej sytuacji, gdyż jako jedyne osiedle w całej Spółdzielni uzyskało w rozliczeniu za 2018 rok sumę sald wszystkich 23 budynków (zlokalizowanych na tym osiedlu) także ujemną.
Mieszkańcy niepokoją się, że kiedyś przyjdzie ten dług zapłacić – np. gdyby doszło do podziału Spółdzielni lub wyodrębniania się niektórych budynków z zasobów SM.
Przepisy stanowią, zgodnie z art. 241 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, że „z chwilą ustania członkostwa właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym (…) w wysokości odpowiadającej przypadającemu na ten lokal udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej”. Zgodnie z ust. 5 ww. przepisu spółdzielnia mieszkaniowa w przypadku wyodrębnienia się lokalu „niezwłocznie rozlicza z właścicielami lokali zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostałe nakłady na remonty nieruchomości”.
Jak działa fundusz remontowy?
W uproszczeniu można powiedzieć, że saldo funduszu remontowego (FR) przypisane do budynku określa konkretną ilość środków finansowych przewidzianych na remonty dla tego budynku.
W przypadku przeprowadzenia remontu w budynku, saldo FR tego budynku obciążane jest wydatkami poniesionymi na ten remont. Z kolei wpływy z opłat mieszkaniowych, pochodzących od mieszkańców tego budynku, w wysokości określonej pozycjami „Fundusz remontowy…”, zasilają saldo FR tego budynku, zwiększając je odpowiednio o kwotę uzyskaną z wnoszonych przez mieszkańców opłat.
Dla każdego z 99 budynków mieszkalnych naszej SM osobno ewidencjonowane są zarówno wpływy, jak i wydatki remontowe. Dobrą analogią mogą być tu znane nam z doświadczenia życiowego salda na naszych rachunkach bankowych – kiedy np. dokonujemy zakupu w sklepie płacąc pieniędzmi zgromadzonymi na naszym koncie w banku (np. przy pomocy karty płatniczej lub przez internet), wtedy saldo naszego rachunku ulega zmniejszeniu o zapłaconą w sklepie kwotę. Z kolei jeśli wpływają nam środki finansowe na nasze konto, np. od pracodawcy, który dokonuje przelewu z miesięcznym wynagrodzeniem, to saldo naszego rachunku bankowego zwiększa się dokładnie o taką kwotę, jaka wpłynęła na nasze konto.
Dodatnie salda FR budynków określają więc ilość pieniędzy, jaka przewidziana jest dla danego budynku na remonty. Ujemne salda FR wskazywałyby na to, że w danym budynku wykonanych zostało więcej kosztownych remontów, niż wyniosła suma dotychczas uzyskanych wpływów pochodzących z opłat mieszkaniowych.
Planując gospodarkę funduszem remontowym powinno się przewidywać koszty remontów, które są niezbędne do przeprowadzenia w danym budynku. Na przykład w budynku, w którym znajdują się dwie windy, należy koszt wymiany windy, wynoszący około 150 000 zł (x 2 szt. wind) rozłożyć na przewidywany okres używalności wind czyli około 20 lat, co daje 300 000 zł / 20 lat = 15 000 zł rocznie czyli 1 250 zł miesięcznie. W przypadku budynku w którym znajduje się powiedzmy 60 mieszkań, daje to średnio opłatę około 20 zł miesięcznie na fundusz remontowy dźwigów.
Dzięki utrzymywaniu stawek na fundusz remontowy na odpowiednim poziomie, możliwe jest utrzymywanie właściwego stanu technicznego budynków, gdyż budynki dysponują odpowiednimi środkami finansowymi, potrzebnymi na przeprowadzanie niezbędnych remontów we właściwym czasie. Budynek „posiada” środki finansowe niezależnie od zmieniających się w międzyczasie właścicieli poszczególnych mieszkań, a nawet niezależnie od mogących zmieniać się w międzyczasie zarządców nieruchomości.
W przypadku, gdyby np. budynek wyodrębniał się ze Spółdzielni, konieczne jest rozliczenie środków FR, gdyż są one przypisane do budynku – tzn. „idą” razem z budynkiem. Trzymając się wcześniejszego przykładu, środki FR gromadzone przez 19 lat na wymianę windy w danym budynku nie powinny przepadać, aby potrzebny w 20-tym roku remont windy był możliwy do przeprowadzenia we właściwym, zaplanowanym czasie.
Kiedy pojawiły się ujemne salda FR?
Ujemne salda FR budynków w naszej Spółdzielni pojawiły się w wyniku rozliczenia środków funduszu remontowego za 2018 rok. Rozliczenie to, zgodnie z §10 Regulaminu Funduszu Remontowego, powinno być częścią rocznego Sprawozdania Zarządu z działalności Spółdzielni, które zgodnie z art. 38 §1 pkt 2 ustawy Prawo spółdzielcze, podlega zatwierdzeniu przez Walne Zgromadzenie.
Sprawozdanie Zarządu za 2018 rok wspomina na ostatniej 11-tej stronie, iż rozliczenie FR znajduje się w załącznikach nr 1 i 2, dołączonych do tego sprawozdania. Niestety załączniki te nie zostały udostępnione członkom Spółdzielni na stronie internetowej przed zatwierdzeniem sprawozdania.
Członkowie Spółdzielni na Walnym Zgromadzeniu w dniu 29 czerwca 2019 r., nie będąc tego do końca świadomi, zatwierdzili sprawozdanie, które może w bardzo istotny sposób wpłynąć na ich sytuację finansową.
Co dalej z ujemnymi saldami FR?
Jeśli chodzi o kolejny rok rozliczeniowy w gospodarowaniu funduszem remontowym, tj. rozliczenie FR za 2019 rok, to tak jak już nietrudno się domyśleć, podobnie jak i w poprzednim 2018 roku, takie rozliczenie również powinno znaleźć się w rocznym sprawozdaniu Zarządu z działalności, czyli w tym przypadku w sprawozdaniu Zarządu z działalności za 2019 rok.
Sprawozdanie Zarządu za 2019 rok jeszcze nie zostało zatwierdzone przez Walne Zgromadzenie – z przyczyn obiektywnych, tzn. wynikających z trwającej pandemii covid-19, gdyż od czasu sporządzenia sprawozdania za 2019 rok jeszcze nie odbyło się Walne Zgromadzenie. Sprawozdanie zostało jednak wraz z rozliczeniem FR za 2019 rok zgłoszone do Krajowego Rejestru Sądowego, gdzie jest już dostępne do przeglądania pod linkiem „Przeglądarka dokumentów finansowych” (nr KRS 0000005774).
Można się spodziewać, że sprawozdanie za 2019 rok (zawierające rozliczenie FR za 2019 rok) najprawdopodobniej będzie podlegać zatwierdzeniu przez Walne Zgromadzenie w drodze głosowania, jeśli tylko sytuacja epidemiologiczna i obowiązujące przepisy pozwolą na organizowanie Walnych Zgromadzeń w spółdzielniach mieszkaniowych.
Jeśli chodzi o samą zawartość rozliczenia FR za 2019 rok, to poniżej podane są kwoty sald FR dla poszczególnych budynków Osiedla nr 2, zawarte w sprawozdaniu:
Jak widać suma sald wszystkich 23 budynków Osiedla nr 2 jest ujemna i wyniosła na dzień 01.01.2019 r. – 995 119 zł 39 gr, a następnie w wyniku rozliczenia wpływów i wydatków FR poniesionych w 2019 roku zadłużenie to pogłębiło się jeszcze bardziej do kwoty – 1 221 901 zł 13 gr na dzień 01.01.2020 r.
Salda FR poszczególnych budynków na początku 2019 roku wynikają z rozliczenia poprzedniego 2018 roku. Innymi słowy salda końcowe dla poszczególnych budynków na koniec poprzedniego okresu rozliczeniowego, czyli na dzień 31.12.2018 r., są jednocześnie saldami początkowymi tych budynków na początek kolejnego okresu rozliczeniowego, czyli na dzień 01.01.2019 r.
Brak możliwości wglądu w rozliczenie FR za 2018 rok utrudnia więc weryfikację sald początkowych w rozliczeniu za kolejny 2019 rok, a w dalszej perspektywie także kolejnych rozliczeń FR za dalsze następne lata.